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  昆明的楼市渐热 记者 江洋 摄

      在昆明市二环路边的一个楼盘销售中心，刘先生表情凝重，他认真地看了又看购房合同，最后咬了咬嘴唇对销售人员说：“好吧，就签这套。”他以60万元左右的价格买下了一套三房二厅，可这套房在几个月前要少花5万多元。“左等右等，从去年到现在就没见房价怎么跌，可短短几个月房价又涨上去了，要是再不买，恐怕还要涨。”这是记者采访时听到来自购房者最多的声音。

      近几个月，昆明的房地产市场很快“火”了起来，不仅成交量持续上升，不少楼盘也开始涨价，涨幅在每平方米200到500元左右。多数楼盘的集体涨价对于购房者来说到底意味着什么？又是什么让房地产市场从冬天直接进入了夏天？到底是刚性需求的释放还是投资者又开始进入市场炒房？记者近日作了调查走访。

  市场调查 ▶

  部分楼盘销售很“火”

      “最近几个月我们的房子卖得都很好，已经基本卖完了。”“我们每个月的销售额基本能过亿元。”采访时，多数开发商都对最近的市场表示满意。记者了解到，西市区很多在售楼盘最近的销售都很不错，大多楼盘剩余房源已经不多，而有的只剩尾盘。“我们的住宅楼在几天前已经卖完了。”经典壹城的销售人员说道。而银海畅园、水岸公馆等一些楼盘目前也只剩大户型。不少楼盘经过近几个月的销售，基本都已经卖出70%以上。

      就在刚刚过去的6月，记者在鼎易天景、SOHO俊园等楼盘开盘现场也看到了非常火爆的场面，排队购房的场面又重现昆明楼市。

  多数楼盘闷声涨价

      根据昆明市房产信息网获悉的统计数据显示，昆明房屋成交量从今年3月份以来就呈直线上涨的趋势：3月3198套、4月4883套、5月4593套、6月6559套，从数据中不难看出，房地产市场确实在日渐回暖。那么，成交量回升将给市场带来什么？

      记者首先来到位于一环内的一些楼盘，销售现场前来看房、买房的人确实不少。据了解，有的楼盘目前均价已经达到8000多元/平方米，一些一环边的每平方米售价也在6500元到6800元左右。而二环内及二环边的楼盘价格在5500元以上，个别楼盘甚至更高。采访中，不少楼盘的销售人员对于涨价的问题都避而不谈，但从报出的价格看，确实要比去年底今年初高。也有不少楼盘的售楼小姐这样告诉记者：“全国的房子都在涨啊，我们怎么可能不跟着涨呢。要是看中了最好赶快买，不然房价还要涨。”对于涨价的原因，销售人员认为市场好转了涨价是必然。记者也注意到，一部分楼盘涨价则是因为已经从期房变为了现房。

      位于滇池路某楼盘一位姓陈的销售负责人告诉记者，他们的楼盘今年以来已经两次上调了房价，一次是房交会过后，另一次则是最近，两次每平方米约上涨了500元左右。她坦言，事实上，昆明的大部分楼盘今年以来都涨过价，上调两次也不足为奇。

  闲置住房仍然很多

  房子最大的功能就是居住，然而，记者采访后却发现，昆明有不少小区的住房仍处于闲置状态。记者在广福路采访时看到，一个小区仍有大多数房子没人居住。家住新亚洲体育城的李先生告诉记者，自己是2007年入住小区的，但到目前为止小区里的很多住房虽然已经卖出但还是无人居住，“大概还有40%的住房是空着的。”李先生判断说。随后，在旁边的世纪城等多个小区记者也看到了同样的情况。

  一位经营二手房的中介人员告诉记者，离城区较近的小区因为很好出租，因此闲置的并不多。而在位置相对较远的小区，因为不好出租，所以房东都等着卖房。他也坦言，这些闲置房源的购房者多以投资性质买的，投资者也不止有一套房，因此，都不会自己住，在租不出去的情况下，就导致了房子闲置。

  市场分析 ▶

  刚性需求释放还是投资增加

      3月以来，房地产市场开始转暖，成交量也在不断增加，不少业内人士分析认为，成交上涨源于去年以来一直没压制的刚性需求的释放。

      对此观点，记者在采访中也得到了证实，一方面，去年不少购房者持币观望，但由于刚性需求，到今年初不得不出手买房。在盛高大城销售中心，记者见到了王女士一家，她告诉记者，因为儿子要结婚，所以买房的事不能再拖了，所以他们想趁着房价还没大涨前买房。和王女士一样，不少购房者对于目前的房价都有同感：“太高了！”也有购房者告诉记者，即使再高也得买啊。云南泰兴隆房地产（集团）开发有限公司常务副总经理顾刚认为，从目前的情况看，购房者中确实还是以刚性需求为主。

      一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，从5月以来，尤其是6月，因为不少投资者看到了投资买房的预期，因此部分投资者也开始纷纷进入市场。而在接下来几个月，将会有更多投资者进入市场买房，这样一来，房价还将继续被炒高。

  哪只手推涨昆明房价

       房价上涨对购房者到底意味着什么，其实答案很简单，就是买同样的房子购房者却要花更多的钱。那么，究竟是哪只手促使昆明的房价上涨呢？

      顾刚认为，导致房价上涨的原因一方面是国家拉动内需的政策，使大量资金进入到市场；另一方面，大量发行货币带来了通胀的预期，当通胀因素存在后，将货币转为可增值、保值的产品无疑是最好的选择，而房子又是增值、保值最佳的产品。当然，他也认为，导致房价上涨一个最根本的原因还是市场。从全国来看，很多城市房地产市场都纷纷回暖，不少一线城市的房价上涨幅度更是达到了30%，顾刚也认为，就昆明来说，房价虽然在上涨，但涨幅并不大。对于这一点，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授也持同样的观点。

      市场说了算，似乎没有人会存有疑问，可为何市场低迷时房价没降多少，可市场一好涨价却来得很快。这是否也印证了房价涨多跌少的说法。顾刚认为，在去年市场低迷的时候，只要开发商的资金链能撑得住，谁都不会愿意选择降价。因此，这也是为何购房者并不觉得昆明房价下降的原因。

  市场预测 ▶

  下半年就怕大涨不怕跌

      一位不愿透露姓名的人士告诉记者，目前，不少开发商也正在酝酿新一轮的涨价，如果市场持续好转，投资者增加，开发商继续涨价将成为趋势。他也坦言，对于目前市场状况，下半年房价大幅下跌的可能性不大，可他却担心房价会大幅上涨，使得刚刚恢复的市场信心再次被击垮。

      张洪也认为，房价继续上涨并不是没有可能，但由于目前全球经济还没有完全复苏，加之到底有多大的真实需求在支撑价格水平还不能确定，因此，在这样的情况下，房地产市场下半年将何去何从还有待考量。

      顾刚则认为，原本应该今年底明年初才到来的楼市复苏已经提前到来，昆明的楼市从冬天就直接进入到了夏天。由于经济还有很多不确定性，当实体经济还没有完全复苏的情况下，下半年昆明的房价还将处于一个调整和波动期。

  楼市将催热土地市场

      正当是地价推高房价还是房价推高地价之说还在被人们热议时，北京等地也开始纷纷出现“地王”的身影。从去年以来，因为楼市低迷、开发商缺钱，也使得昆明的土地交易冷冷清清，不少土地流挂、流拍，即使成交也只有一位竞买人竞买。可如今房子好卖了，开发商手头又有钱了，多个竞买人争地最终炒高地价的情况是否会发生呢？

      顾刚的回答是肯定的，他认为，楼市回暖后，必然会拉动土地的投资，多个竞买者争一块地的情况也肯定会发生，且地价也必定要上涨。

  ■ 记者手记

  涨价潮能否来得慢一些

      刚刚经历了一场寒流的楼市，眼下正在迅速地升温。这场升温出乎不少购房者的预料，“我们还等着降价，可房价却不知不觉地涨上去了。”不少购房者无可奈何地说。在全国楼市的影响下，昆明的楼市也出现了量价齐升的状况。在很多楼盘现场我们又见到了排队抢号的景象，前一阵子还在打折促销的楼盘，现在又进入了涨价的队伍。有开发商乐观地告诉记者，6月的楼市仿佛又让我们回到了2007年。

      相信不会有人质疑房价由市场来调控的说法。可我们也看到，低迷时昆明的房价并没有出现大幅下跌，可涨价时，楼盘却一个比一个更积极。“涨幅过大会不会又让楼市重陷低迷。”当记者对销售人员提出这样的问题时，她们的回答很干脆：“只要有人买就说明有市场，房价就不算高。”“有哪个开发商的房子本来可以卖6000元/平方米，却非要卖5000元的？”确实，开发商怎么会嫌利润多呢？

      当涨价潮正蔓延开时，透过这些表象，我们也很难回避昆明依然有很多闲置房源的事实。我们也不得不担心，眼下楼市回暖有多少是百姓购买力的真实反映？又有多少是在钻政策空子，投机买房？楼市的泡沫还未挤尽，新一轮的泡沫又迎面扑来，可对于购房者来说，却只能为此埋单。当房子最本质的功能开始变味，真正有需求的购房者不再支持楼市时，会发生什么我们不敢想象。

      上一轮楼市暴涨在深圳等地引发的断供潮已经在提醒我们，楼市过热必将冲击经济的多个领域。如果开发商抱着有市场就一次赚足的心态来应对眼前的局面，结果一定会得不偿失。因此，购房者也有着这样的心声，涨价潮能否来得慢一些，我们需要的不是充满泡沫的房价。

  记者 杨春雁（春城晚报）

  
  
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