• 　　近期，关于买房是否有“后悔权”的话题引起了各界热论。中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海教授认为，“后悔权”并不是一个严谨的概念，其正式称谓为“冷静期制度”。

  　　在国内外的零售行业，类似后悔权的“无理由退货”早已广泛存在。此前在楼市火爆的时候曾有开发商将“后悔权”写入认购合同，规定在签订 《定金合同》后3天内可无理由退房。不过后来随着楼市转淡，该开发商也取消了这一规定。目前国内部分行业也有“无理由退货”这一说法，不过多集中在零售行业，例如国美规定有9天“满意保障期”。许多发达国家在一些消费行为上也已引入了后悔权，为交易设定了“可以后悔的冷静期”，消费者在一定期限内冷静思考后可以无理由退货。但在瑞典、英国等国家，规定有“后悔权”的基本都是针对小宗商品或者网上购物、邮购、电视购物等“远距离购物”；在日本，商品基本都能实现“无理由退货”；在直销市场上，美国的冷静期是3天，欧洲是7天。

  　　后悔权可能诱发炒楼风

  　　记者注意到，自从有了“后悔权”这个说法后，不少有志于杀入楼市的置业人士对此称赞不已，认为是给无良开发商的一记重拳。不过对于大家的兴奋，记者有点不以为然，甚至觉得买房有后悔权是相当“雷人”的想法。

  　　有人说买房有后悔权最大的好处在于有了冷静期或者思考期，记者看这一点并不成立。想必不少人都有买房的经历，试问一下，大家买房时难道都没经过一番深思熟虑么？事实上买房这个对于绝大多数中国人而言是人生大事的决定，没有多少人不会慎之又慎，因为它承载了太多的希望，也为此要付出不小的代价。因此在买房之前就会有无比谨慎小心的思考了。而从买楼流程来看，其中又有足够的思考期或者冷静期。例如买房一般会经过优惠权登记、下定认购后，最终才签订合同，前面两个过程都会有充分的时间供买房者冷静思考，到底是否需要购买。既然如此，为何还要画蛇添足再来一个后悔权呢？

  　　在记者看来，后悔权的实行，是建立在成熟的商业氛围和合约精神之上的。在商业氛围比较成熟的欧美国家，后悔权是早已存在的。据说在有些国家购房也有后悔权，不过记者查询了半天也找不到具体的措施。

  　　反观我国的商业氛围和合约精神并未达到欧美国家那般发达和成熟，贸然实行后悔权，可能会导致市场秩序混乱，例如开发商之间以此来打压对手，例如助长了炒楼风等，最终的结果是令楼市的“游戏规则”变得混乱，倒霉的还是购房者。

  　　你有权后悔 但要定个时限

  　　有人认为，订立合同后就必须依法履行合同，否则就得承担违约责任。正如最近澳大利亚力拓违约了，也得向中铝支付巨额违约金。这就是合约精神，否则，市场岂不是乱了套。

  　　但也有人认为，房屋买卖有其特殊性，因为存在着不少的信息不对称，加上发展商的误导诱惑，令消费者常常会做出不冷静的购买行为。因此，给消费者一个冷静期，有利于理性消费。

  　　记者以为，后悔权不是不可以实施，不过，应该明确定出“后悔”的期限，并得到买卖双方的认可，这样更公平些。否则，买了房的，一旦发现房价下跌，肯定挥舞着“后悔权”的大旗嚷嚷退房，矛盾就会变得不可调和了。现在不少楼盘在推出新一期单位时往往都采用收取诚意金的形式接受买家认购登记，基本上，这种登记的时间短则有一个星期，长则半个月，这恰好等于是一个冷静期，在给买家一个入市“号码”之余，也便于买家冷静思考取舍。

  　　因此，记者以为，买房后悔权对开发商而言并非就是“洪水猛兽”，对买家而言也并非绝对是“护身符”。只有把握得当，取得双方利益的平衡点，才能对买卖双方都公平和有利。

  　　看发展商还敢不敢“逼客”

  　　同事们都说后悔权有副作用，但我却要说说后悔权的合理之处。

  　　相信大多数人都有过这样的体验——看楼时在销售人员口若悬河的“诱惑”下，很容易就掏钱下了定。但是回家仔细一想或者是和家人一商量，发现房子并没那么好，于是后悔了。还有一种情形是发生在开盘时，开发商通过抽签、排队等各种形式制造火爆的销售局面，买家看到那么多人在“抢”房子，我要不要也抢一套啊！情急之下就胡乱地选一套。结果还是后悔了。

  　　开发商利用信息不对称“逼客”，买家在非理性的驱使下被“忽悠”买了房。如果没有后悔权，就不得不吃“哑巴亏”。尽管现在的信息越来越公开和透明，但实际上开发商仍处于非常强势的地位，这就使得买家通常都在不能十分清楚了解房屋的综合素质、规划等信息的情况下“埋了单”。

  　　如果有了后悔权，它就能促使售楼者主动如实地向消费者提供全面、真实、客观的产品信息，因为唯有如此企业才能树立良好的信誉，减少退货麻烦，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。此外，还会增加个别产品质量低劣、虚假宣传的不良开发商的运营成本，促使整体消费环境逐渐优化，商品与服务质量得以提升。我为后悔权叫好！

  　　房价升跌不适用后悔权

  　　后悔权让买家仿佛有了“农奴翻身做主人”的感觉。不过，记者认为，大家不要抱有太多幻想，认为房屋质量不好，买房之后开发商改规划也能用后悔权去轻易退房。

  　　广东正大联合律师事务所李瑾律师分析认为，有几种情形不适用后悔权：房价的升跌并非可控范围，属于购房者应承担的投资风险，不宜适用后悔权；如果发展商更改规划，一般购房合同会约定买家享有单方解除权，即开发商变更规划需征得买家同意，买家不同意的可按购房合同约定向开发商发出通知，单方解除合同，已可保护自身合法权益。因此，对开发商更改规划的情形，也不宜规定后悔权 。

  　　在记者看来，由于现在选房的时间往往少于选青菜，在游说和人头涌涌的现场气氛下，客户很容易稀里糊涂就选了房签了认购书，等到回家冷静下来一想，又后悔不迭。李瑾律师认为， 根据我国房地产交易现状，冷静期宜规定为7~10天，自购房者签订认购书之次日起算。后悔权属于法律规定的购房者享有的合法权利，不宜适用定金罚则。但如果之前没后悔，等签订合同后才想用后悔权，记者就认为不应该支持，否则就是违反合约精神了。后悔权应该有一定的范围和期间，不能想后悔就后悔。 （记者 陈白帆 黄涛 王荔珏 龙蕾 广州日报）

  
  
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